消費税増税を受けて住宅ローン控除はどう変わる？

お世話になった方との再会

今日、約2年前に家を建てる際にお世話になったロイヤルハウス沖縄東店のオーナー(社長)とお会いして久々にゆっくりお話しました。

お客さんの要望に応えるために幅広いジャンルの知識に精通されている探求心の強い方で、当時も新しいことをどんどん提案してくださいましたし、現場へも積極的に足を運ばれるオールマイティな方です。

税理士としても見習うべきところがたくさんある、尊敬できる方です。

いろいろお話しましたが、ここでは税金関連の話を。

消費税増税による影響は？

令和元年10月1日から消費税が8％から10％に増税されます。

軽減税率対象のものもありますが。

マイホームは金額が大きい買い物な分、増税を意識される方もいらっしゃると思います。

ただし、前回消費税が増税されたときもそうでしたが、住宅ローン控除の拡充で基本的には填補されます。

2019年分の確定申告時には、消費税が10％で購入したマイホームに関しては住宅ローン控除を適用できる期間が3年延長されます。

延長される3年間の控除額は①住宅ローンの年末残高の合計額×1％(最大40万円／年)または②建物の税抜価格×2％÷3(増税分を3年間で均等に)のいずれか低い金額となります。

合理的なようですが、厳密に考えると単純に増税分の補填とは少し意味合いが異なります。

【ケース1】4,140万円(土地1,500万円、建物2,640万円(税抜2,400万円))の分譲マンションを全額ローンで購入したとして、11年目、12年目、13年目の年末住宅ローン残高がそれぞれ3,200万円、3,100万円、2,950万円のケースの場合は、それぞれ①＞②で控除額は16万円、16万円、16万円(2,400万円×2％÷3)で合計48万円。

増税前に購入すれば土地1,500万円、建物2,592万円で計4,092万円。

増税後の上記例では4,140万円−48万円(増税により上乗せされる減税額)＝4,092万円でほぼ同じです。

ただし、増税後にマイホームを購入する場合はそもそもローンを組む金額が消費税増税分多くなることでトータル支払利息が若干高くなる、その反面毎年の住宅ローン控除額も若干多くなる、などの要素があります。

これは利率と住宅ローン控除率(1％の方が多い)との兼ね合いもあり、人によって差が出ますので今回は考慮外とします。

【ケース2】4,140万円(土地1,500万円、建物2,640万円(税抜2,400万円))の分譲マンションを頭金2,000万円でローン2,140万円で購入したとして、11年目、12年目、13年目の年末住宅ローン残高がそれぞれ1,500万円、1,400万円、1,280万円のケースの場合は、それぞれ①＜②で控除額は15万円、14万円、12.8 万円(2,400万円×2％÷3)で合計41.8万円。

増税前で4,092万円、増税後で4,140万円−41.8万円で4,098.2万円。

【ケース1】より増税後の方が高くなってしまいました。

つまり、頭金が多かったりローンを繰り上げ返済されたりして11〜13年目の住宅ローンの年末残高が少ない方は増税分の消費税は一部しか補填できない可能性が高いです。

ただし、増税により住まい給付金の拡充、次世代住宅ポイント制度の新設(注文住宅では一部、8%のものでも対象となるようですが)、住宅取得等資金の贈与税の非課税枠の拡充、などがありますので、どちらがお得になるかは個々によって異なりそうです。

今から契約したところでもう建物は10％になってしまいますが、せめて減税等の使える制度はフルに活用しましょう！